Details, Fiction and 買村屋注意事項

Details, Fiction and 買村屋注意事項

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前面説到村屋也被稱為「丁屋」是由政府批地予新界原居民的男丁所興建，可免補地價。不過如果業主在五年內轉售就需要補地價。因此準買家要先確保該村屋已補地價再向銀行提交按揭申請，不然也是白費心機。

•   稅務方面，分層式村屋被視為分層的單一物業買賣。而複式或全幢三層村屋， 稅務局會按單位賣出前的建築圖去核實其是否為複式物業。

首先，村屋分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」及「建屋牌照」（後兩者一般統稱為「丁屋」）。現時市場上最常見的村屋為丁屋，而丁屋與居屋二手市場一樣，需要補地價後，方可在市場自由買賣。因此準買家購買丁屋前，要確保物業已補地價。

村屋僭建問題一向嚴重，最常見的僭建物有天台建玻璃屋和密封露台，但其實門外築鐵網、有蓋車位，甚至室內樓梯，也有可能是違例建築。

避免買入涉及僭建的村屋，建議準買家事前通過土地註冊處查冊，查看村屋是否有建築物違規的頒令，以及該釘契是否已被解除，而受委託的律師及地產代理，也有責任查證並告知買家，以保障應有權益。另外，大部分村屋契均附平面圖，買家可通過平面圖來評估僭建風險。

村屋的估價不像私樓那麽直接，尤其是樓齡越久的村屋越挑戰。加上可能會有僭建、劏房、路權等問題都會讓銀行很難估足價或者說是村屋估價會變得相對保守。而且過程也會比私樓估價拖得久。若估價太低對準業主又不公平，所以準買家如果想爭取較高估價，根據我地的經驗是建議選擇地點、質素均較為流行的村屋，並拍攝村屋內外，清楚顯示村屋外有否斜坡、車路、人路等，供給銀行作參考之用。簡單來説就是盡量協助銀行提供所有可以清楚顯示村屋的證據好讓估價過程方便些。買家也可以同時向不同的銀行進行股價畢竟每間銀行都有不一樣的要求。估價成果比成交價高，買家的首期壓力也輕鬆點。

•   「通道權」有分為永久性；或時期限制，如十年、二十年；又或收費的。

如果村屋涉及僭建令，但買賣雙方仍想繼續進行交易，雙方就需要在臨時買賣合約中，列明清拆費用由哪一方負責。

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避免買入涉及僭建的村屋，建議準買家事前通過土地註冊處查冊，查看村屋是否有建築物違規的頒令，以及該釘契是否已被解除，而受委託的律師及地產代理，也有責任查證並告知買家，以保障應有權益。另外，大部分村屋契均附平面圖，買家可通過平面圖來評估僭建風險。

為免得物無所用，甚至帶來業權問題，準買家最好委託專業人士處理查冊，例如律師及認可土地測量師查核批地文件，以釐清天台、花園及車位是否已經入契、能否與物業一併出售，避免產生業權糾紛。

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滿意紙是村屋最重要的一份文件，即由地政總署所發出的完工證。惟持有署方發出滿意紙的村屋，才算是法律上認可的合法村屋。若屋主未獲得滿意紙，業主是不可以入住該村屋，亦不可為物業補地價，解除轉售等限制，因此買入未持有滿意紙的村屋物業是非常高風險的行為。